Go GreenGo Green 〜近三ビルヂング
省エネ・環境問題への取組み
省エネに関する取組みとテナント様への啓蒙
(1) LEED認証の取得
近三ビルは、2018年5月31日にUSGBC (U.S. Green Building Council;米国グリーンビルディング協議会)より LEED v4.0 (Leadership in Energy and Environmental Design) O+M既存ビル版(Building Operations and Maintenance)において、Gold認証を取得いたしました。(Energy Starは97点、Arcのスコアは63点）
また、2023年5月17日にはLEED v4.1 O+Mにおいて、2022年のエネルギー等の実績データを元に再認証を受け、Platinum認証を取得しました。(Energy Starは91点、Arcのスコアは81点。
LEEDは米国の多くのオフィスビルの多くがその認証を取得しているビルの環境性能に関する評価基準の一つです。今回当ビルがLEED Gold認証を取得出来たことで、建物の規模は違いますが、同じ1931年の竣工でアメリカ ニューヨークの観光名所である著名なEmpire State BuildingがLEED Gold認証を取得されたのと同様に、日本においても築年数を経たオフィスビルでもLEED認証を取得することが可能であることを実証できたように思います。
今回、当ビルのLEED v4.0の申請に際しては、株式会社ヴォンエルフ様のご指導、並びにの一般社団法人グリーンビルディングジャパン（GBJ)様のバックアップを受け、従来型のLEED認証の申請方式とは別のArcという新しいWebプラットフォームによるによる申請方式としてはPerformance Socre Pathによる申請方式では日本第1号の事例となりました。
Arcでは月次でエネルギーの使用とゴミの廃棄量のデータを、年次で館内の環境測定（CO2/TVOC）データや通勤時の交通手段や室内環境の満足度に関するテナントへのアンケートの結果を入力していくことで、Arcのデータベースに登録されているビルとのベンチマーク比較によりスコアを獲得し、毎年継続的に再認証を得るものです。最新の当ビルのArcスコア次の（２）でも提供しておりますが、最新はこちら。
またLEED v4.0からは原則建物内での喫煙が禁止となりました。しかし、日本の首都圏における路上喫煙禁止の条例との整合性も鑑み、GBJがUSGBCと協議して取りまとめた「日本における環境中のタバコ煙（ETS）のコントロールのための代替手法(Alternative Compliance Path: ACP）」の要件に準拠した喫煙室として、LEED v4認証が認められた日本第１号の事例ととなりました。
(2) デジタルサイネージによるテナントへの情報提供
近三ビルでは（3）BEMS導入と電力の見える化（下段）により取得した、ほぼリアルタイムのビル全体の受電（デマンド）情報を、1階のエントランス・ホールにて掲示しております。（デジタルサイネージについては、2013年に芝浦工業大学の村上公哉先生の研究室のご指導を頂きました） 現在はビルのデマンド情報、ビルの歴史や改修工事の概要説明、（1）のArcによるスコア、所轄消防署からの火災予防のお知らせ、その他のビルからの情報提供と共に、テナント様およびビルの来訪者様向けに掲示しております。
(3) BEMS導入と電力の見える化、デマンド管理の実施
（デマンド監視計の設置）
2011年3月の東日本大震災直後の東京電力管内における電力供給量がひっ迫していため、当ビルでは節電対応のため以前から設置していたデマンド監視計を更新し、30分単位でのデマンド値（電力使用量）をモニタリングしております。 当ビルはガス吸収式冷温水発生機によるセントラル空調システムでございますので、外気温度・湿度によるデマンド値の変動は少なく、毎日ほぼ一定であります。その中でもピークデマンドを考慮した設備機器の運用も実施しております。情報公開文書
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（BEMS導入と電力の見える化）
2011年のテナント様を巻き込んでの節電対応に関して、あるテナント様から「自社の節電対応でピーク電力がどの程度削減出来たかテナント自身で確認する方法は無いのか」との命題を頂戴し、見える化の方法を模索しておりました。株式会社石本建築事務所様 には、BEMSアグリゲーターのヴェリアラボラトリーズ(現・ヴェオリア・ジェネッツ（株）)様をご紹介いただき、同社経由で2012年9月に「平成23（2011）年度のエネルギー管理システム導入促進事業補助金（BEMS導入事業）」に応募し、同月より計測器の設置と配線工事に着手しました。古い分電盤設備にBEMS計測器を設置することが出来、2013年2月よりWebページでのビル全体およびテナント賃借スペースにおける電力の見える化を実現致しました。当時は複数テナントが共同使用していたフロアでは貸室個々の電気使用量が見えない階もございましたが、2014年〜2015年の耐震工事時に分電盤の回路分岐を行い、現在はすべての賃借室で自社使用の電気使用量、共用部のテナント面積按分の電気使用量、ビル全体の電気、ガス（空調熱源）、空調ポンプの電気量とデマンドがご覧いただけるようになっております。テナント様にはビル全体とテナント賃借部部分および共用部の電力状況に関して月次でレポートをお渡ししております。
(4) テナントへの啓蒙活動
（前営業日のデマンド情報の表示）
東日本大震災があった2011年夏はビル全体で電気使用量を15％削減する努力目標が定められておりましたが、（３）デマンド監視計によるピークデマンド数値をビルのテナントの皆様にご理解いただき、またテナント様ご自身の運用による節電努力が分かるよう、CO2排出量換算と同様にテナント様来訪者様に見えるようビルの１階玄関ホールに掲示しております。
（CO2排出量の表示）
当社は、東京ビルヂング協会 中小ビル経営者研究会（現・中小ビル事業委員会）に所属しております。
同会で提唱した「CO2排出量計算書」（現在は「中小ビルのエネルギーマネジメント集計表」）によるエネルギー管理も実施しております。具体的にはビルの毎日の電気使用量、ガスの使用量を計測し、これをCO2排出量に換算した数値を、テナント様来訪者様に見えるよう2008年7月末よりビルの１階玄関ホールに掲示しテナント様にも省エネにご理解・ご協力していただくための啓蒙活動を実施しております。
(5) 省エネルギー診断の実施(2)
2010年1月〜2011年12月は、調査主催 一般社団法人 ヒートポンプ蓄熱センター様（調査・分析実施 株式会社蒼設備設計様）による 「熱源システムエネルギー計測」に協力いたしました。 空調熱源装置（冷温水発生機およびポンプ・ファン）のエネルギー効率（ガス使用量、電気使用量、冷温水温度、冷却水温度、冷温水流量、空調ポンプ・ファンの電気使用量）の状況や、テナント様の個別空調システム等のエネルギーの使用状況、また各階貸室内の温湿度やCO2濃度の状況も継続的に計測していただきました。情報公開文書
のページへ2011年は東日本大震災前の2010年と比較して以下のような省エネが実施できておりました。
１）ビル全体の電気使用量として年間約19%の省エネ （８月単独比較では前年比約31％の削減）
２）空調熱源電力だけで年間約34％の省エネ（８月単独比較では前年比約55％の削減）
３）空調ガス使用量も年間約24％の省エネ（８月単独比較では前年比約37％の削減）
空調熱源の電力削減には2011年7月に完成した(10) 空調ポンプ（冷温水・冷却水）の改修の効果が含まれております。また、空調熱源の電力削減、空調ガス使用量の削減は、テナント様のご承諾のもとで空調設定温度を上げ、冷温水発生機を例年２台運転のところ１台で稼働したことによります。
(6) 省エネルギー診断の実施(1)と東京都地球温暖化対策報告への参加
近三ビルヂングでは 2006年１月に 東京都地球温暖化対策推進ネットワーク 様による 省エネルギー診断を実施致しました。この結果に基づき、設備を改修をせずにできる運用面での改善対策を実施しました。
さらに、2012年6月には、現・（公財）東京都環境公社クール・ネット東京様によるその後の経過を踏まえて再度省エネ診断を受けました。
その後、耐震工事や設備改修を終え、計測・報告体制が整ったため、2016年度より東京都の「地球温暖化対策報告制度」に参加し、報告書を任意提出することに致しました。
2016年度はA3+、直近の2022年はA3でした。
情報公開文書のページへ
省エネのための取組
(7) 二重窓サッシ（ブラインド付）の採用
当ビルは、1990年〜1992年の大改修において、外周の窓を鉄枠の上下擦りあげ窓から縦軸回転のエルミンサッシに交換しました。改修前の上下擦りあげの窓は現行の消防法規には合致せず、また錆びた鉄サッシ窓は殆ど開閉出来ませんでした。エルミンサッシ採用の経緯は窓枠が薄く軽快だった旧窓の意匠を踏襲したことが理由ではありますが、結果としてこの窓は２重サッシで内部にブラインドが仕込まれており、ガラス２枚による断熱、遮音性に優れており、また内部のブラインドを上手に使うことで遮光性にも配慮したものとなっております。
(8) ガス吸収式冷温水発生機による空調
当ビルはセントラル空調方式ですが、平成３年より空調熱源をターボ冷凍機から吸収式ガス冷温水発生機に更新致しました。これによりビルの受電容量が大幅に減りました。また、2017年秋〜2018年春には、ガス吸収式冷温水発生機をパナソニック産機システム（株）に更新しました。従来よりも少ない冷却水流量での運転が可能となり空調ポンプが低動力に、冷却塔の水量もコンパクトになりました。 また、従来機種に比べてガスの燃焼調整と効率が大幅に向上したため、自動制御システムとの連携により空調負荷が高い時は１台の冷温水発生機を全力運転するよりも、２台の冷温水発生機を節電モードで運転する方が効率が良く、ガスの使用量、電気のデマンドと使用量も大幅に抑えた運転が出来るようになりました。（異常高温による空調高負荷の場合は、”ウルトラピーク”モードによる高負荷運転機能も持っております）
【 冷温水発生機】
（改修前）荏原製作所 16JRA14×2基
140US冷凍トン
COP 冷房時1.04 暖房時0.83
（改修後）Panasonic QAW-UP135FG1×2基
135US冷凍トン （節電時120US冷凍トン）
COP 冷房節電時：1.42、UP時：1.40 、
暖房 節電時：0.95、UP時：0.96
【冷却塔】
（改修前）信和産業（現・荏原冷熱システム）
SNW-R185AS×2基
冷却能力 785,400Kcal/h(913.42kw)×2台
（改修後）荏原冷熱システム
SDW-U425ASSD×2基
冷却能力795.3kw×2台
(9) LED照明の導入
当ビルは1990年〜1992年の大改修時に、貸室の照明を当時の松下電工（株）の36Wツイン蛍光灯×３灯を用いたスクエア照明器具を採用し、当時のブラウン管ディスプレイへの写り込みの少なくなるようルーバーの深い器具を採用しておりました。
2014年〜2015年の耐震改修時には貸室および共用部の照明設備も全面見直し、照明メーカーのパナソニック（株）様との照度バランスを検討しながら全貸室に同社のiDシリーズのスクウェア型LED照明器具を導入致しました。（注*1）
テナント様の内装工事でパーティション間仕切を木目調にされたり、床を濃い色のタイルカーペット色にされた場合、床・壁面の反射率が変わり室内の明るさに随分と差が出るため、執務室では照明スイッチ回路毎に天井裏の調光SWで明るさの手動調整が可能となっております。
そのほか、貸室の非常灯、誘導灯（注*2）、共用部の非常灯（注*3）、階段室、廊下においてLED照明を採用しております。また、EVホールはツイン球型のLED照明に改修しております。
（注*1）8階A/B室は既存照明器具を同等のiDシリーズLED照明に改修致しました。
（注*2）一部場所において冷陰極タイプの誘導灯を継続使用しております。
（注*3）既存のEVホール・廊下と地下階・搭屋階において、クリプトン電球・ハロゲン電球型非常照明を継続使用しております。
(10) 空調ポンプ（冷温水・冷却水）の改修
空調用ポンプは2005年と2007年に当初のグランドパッキン部分をより節水性能の高いメカニカルシールに改良しておりました。
また、2010年の財団法人ヒートポンプ蓄熱センター様による「熱源システムエネルギー計測」（５）の分析結果を元に、2011年東日本大震災後の真夏の節電要請を受け、2011年7月に空調ポンプのモーターを改変周波数（インバーター）制御に改造致しました。これにBEMSの制御が連動し、電力需給が逼迫した時にはBEMSアグリゲーターからの信号でポンプを最低周波数で運転します。
さらに、2017年秋の熱源改修時にポンプを更新致しました。同時に、2011年に改修した冷温水ポンプのインバーター制御のための差圧制御方法を往・還のヘッダー間差圧から空調機系統末端差圧（8F AHU）に変更し、より厳密な形での冷温水の流量把握とポンプ消費電力の調整が出来るように致しました。
冷温水ポンプ （改修前）26kw×1基+30kw×１基⇒（改修後）22kw×2基
冷却水ポンプ （改修前）26kw×2基 ⇒（改修後）18kw×2基
(11) 各階の空調制御とペリメーター制御
2014年〜2015年の耐震改修時には空調ダクトおよび配管と自動制御システムも全面改修いたしました。自動制御システムはAzbil（旧・山武）でsavic net10を通信幹線そのままにsavic-net FX2compactに更新致しました。
１階〜７階のセントラル空調は分岐ダクト中に可変風量調整ダンパー（VAV）を設け、分岐ダクトの先の貸室または室内ゾーンの設定温度と現在温度の差に吹き出し風量を調節し、VAVの動作に連動して送風機のモーターも周波数可変（インバーター）制御に変更しました。これにより空調吹き出しからの風がかなり優しくなり、従来あったダクトのHS吹き出しからの強風や風切り音も大幅に解消されました。
ビル全体の冷暖房切替はビル側で既設運転致しますので中間期の冷暖切替変更は原則できませんが、同じセントラル空調の冷暖房でもテナント様の要望と空調負荷により設定温度を変更することができます。
空調負荷の状況により冷温水の電磁弁の設定温度も自動で書き換えます。また、還気ダクトのCO2濃度によりOA取込量も調整いたします。８階は完全なダクト分岐工事をしていないのと最上階で空調負荷は高いため、南北でのダクトのダンパーおよび差圧制御をしております。
一方建物外周部のペリメーターの空調制御は２階〜７階は床置きのFCUを廃止し、１階〜７階で天井隠蔽型FCUによるブリーズライン吹き出しに、最上階で空調負荷の高い8階C室は空冷個別パッケージによるブリーズライン吹き出しとしました。また、８階B室とC室（会議室）は空冷個別パッケージ空調としました。これらダイキン製のFCUおよび個別空調は集中コントローラー（インテリジェンス・マネージャー）によりタイマーでの起動、または夜間の消し忘れ対応も含めた一括停止を行っております。（※注1、注２）
※注1 テナント様の造作で個別空調を設置されたテナント様がおられます。
※注2 1階、２階、６階、７階、８階で床置きのFCUが残っている場所、館内の一部で天井隠蔽FCUの代わりに空冷式の個別空調を設置したお部屋がございます。
(12) 屋上に気象センサーを設置
2015年の空調自動制御システムの改修工事の際に、ビルの屋上に気象センサー（温度、湿度、気圧）と降雨センサー（降雨量ではなく、降雨有り/無り）を設置しました。この数値は各階の空調制御や熱源制御画面にも表示されており、気象センサーを見ながら、空調熱源の運転休止、各階の空調設定温度の変更、熱源の冷水・温水設定温度の変更などの調整をしております。
気圧や降雨センサーにより屋外の天気が悪いかどうか、地下の空調監視室でも管理員が把握できるようにしています。
(13) 屋上に太陽光反射塗料（遮熱塗料）を塗布
ビルは太陽光を浴び特に真夏の屋上スラブは灼熱となります。この熱は屋上のスラブに蓄熱し、夜間に放熱するため都市におけるヒートアイランド現象の原因にもなりますが、ビル内部でも特に最上階の空調の効き具合には少なからず影響を及ぼし、空調エネルギーの負荷増の原因となります。
近三ビルでは環境省「環境と経済の好循環のまちモデル事業」の補助金を得て平成１９年に屋上に太陽光遮熱（反射）塗料を塗布致しました。この工事の様子は2007年8月14日テレビ東京の『ガイアの夜明け』『都市を冷やせ「〜ストップ！“ヒートアイランド”〜』でも放映されました。遮熱塗料を塗ったところと塗っていないところでは、実際に最大20度の温度差がありました。
(14) 冷却水維持処理剤とブロー量の抑制
現在は、冷却水維持処理剤としてセラミック電極棒により電気分解したアルカリイオン水を用いてアルカリ性の状態で管理しております。従来の薬剤よりもブロー量が１／２程度と大変少ないながら、適正な管理下ではスケールが冷却塔の充填剤、あるいは冷却水配管やポンプ設備に固着しないか、仮にスケールが固着しても軟質であるため、年次の配管洗浄作業等で簡単に剥離する性質があるようです。さらに水性二酸化塩素との併用しながら夏場でも冷却水中にレジオネラ菌が発生しないように日々維持管理に取り組んでおります。
冷却塔および設備の状態を適正状態に保ちながら、ブロー量を抑えることは、上水道と下水道の使用量削減にもつながっております。
(15) エレベータかご内へのLED照明の導入
当社では2011年9月に日本オーチス・エレベータ株式会社 様により、エレベータかご内の天井照明器具をサークライン蛍光灯からLED灯に更新しました。LED灯では蛍光灯のように点滅の繰り返しによる電球や安定器の劣化の心配が無い為、自動消灯が待機時間を15分から３分に短縮してできる（頻繁にON/OFFしてもランプ、安定器が劣化しない）ようになりました。LED灯の省エネ効果と併せて、エレベータが稼働していない時間の省エネに寄与しております。また、LED灯が蛍光灯に比べて発熱量が小さいため、夏場のエレベータかごの内部温度の上昇を抑制する副次的な効果も見られます。
改修前 サークライン蛍光灯30Ｗ(安定器込36w)×４灯+蛍光灯型 ダウンライト16Ｗ×2灯+ファン44Ｗ×２台＝37.7kw/h
改修後 ＬＥＤ灯(30W相当；実質16W)×４灯+ファン44Ｗ×２台＝22.4kw/h 約40％の省エネ
※走行回数 400回/日
ゴミ・リサイクルのための取組
(16) ゴミの分別収集
当社ではテナント様のご協力のもと、通常ゴミを次の１３種類に分類して分別回収しております。
特に、オフィスからのゴミは家庭ごみよりもリサイクル率向上を要求されているため分別が細分されているため、テナント様には特にゴミの分別がわかりやすいように工夫と啓蒙活動を行っております。
2014年12月には中央区より表彰されました。
２階〜８階給湯室ならびに朝のごみ回収ではテナント様にゴミを分別して出していただくようにご協力をいただいております。
・ミックスペーパー、シュレッダーごみ、コピー用紙、雑誌/カタログ類、新聞紙（トイレットペーパーへ再生）、ダンボール（同材に再生）
・厨芥、燃えるごみ【焼却埋立】
・空き瓶（再生原料）、空き缶（再生原料）、ペットボトル（再生原料）、発泡スチロール（再生原料）、燃えないごみ（再生原料）
その他環境衛生
(17) 汚水漕の臭気防止、害虫発生抑制対策
当ビルの汚水槽は、現在の１階および地下階の排水量に対して水槽の容量が大きすぎて（昭和31年増築時には社員向け食堂・厨房がありその分を見込んでいた）、トイレ排水中の固形物がスカム化して、夏場はチョウバエ・ノミバエなど害虫発生の温床となっておりました。2007年より納豆菌を主成分にしたバイオパネルを汚水槽に沈め、エアポンプで漕内をばっ気しております。バイオパネル中の納豆菌が汚水を分解したことにより汚水槽からスカムが消え、害虫も殆ど発生しなくなりました。
現在では通常管理における殺虫剤（乳剤）の投入、噴霧量も大幅に激減したにもかかわらず、害虫は発生せず、排水もアンモニアや硫化水素臭のない綺麗な状態になっております。